Prawo budowlanew Niemczech.
Polskie firmy budowlane wchodzą w Niemczech w reżim, w którym wynagrodzenie zabezpiecza się ustawowo, a milczenie na budowie bywa odczytywane jako zgoda. Doradzam przy umowach i prowadzę spory o wynagrodzenie, wady i roboty dodatkowe.
Odbiór, wada,
wynagrodzenie.
Prowadzę sprawy budowlane od negocjacji umowy i warunków VOB/B, przez bieżące zgłoszenia na budowie, po proces o wynagrodzenie lub o usunięcie wad.
Umowy o roboty budowlane
Negocjowanie i opiniowanie umów z inwestorem i generalnym wykonawcą, terminy, kary umowne, zakres świadczenia, warunki płatności.
Warunki VOB/B
Skuteczność włączenia VOB/B do umowy oraz konsekwencje: krótsze terminy, obowiązki zgłoszeniowe, odrębny reżim odbioru i rękojmi.
Odbiór robót
Przygotowanie i przeprowadzenie odbioru, odbiór dorozumiany i częściowy, protokół i zastrzeżenia, skutki dla wymagalności wynagrodzenia.
Wady i usterki
Roszczenia o usunięcie wad, obniżenie wynagrodzenia i odszkodowanie, wykonanie zastępcze, rozkład ciężaru dowodu po odbiorze.
Roboty dodatkowe
Wycena i dochodzenie wynagrodzenia za roboty wykraczające poza umówiony zakres, także gdy zlecono je ustnie na budowie.
Zabezpieczenie wynagrodzenia
Ustawowe zabezpieczenie roszczeń wykonawcy (§ 650f BGB) oraz hipoteka zabezpieczająca na nieruchomości inwestora.
Cztery momenty, w których traci się pieniądze.
W procesie budowlanym ryzyko nie kumuluje się na końcu. Rozkłada się na kilka punktów, w których wystarczy zaniechanie jednego pisma.
Odbiór, którego nikt nie przeprowadził
Odbiór przesuwa ryzyko, uruchamia wymagalność wynagrodzenia i odwraca ciężar dowodu co do wad. Może nastąpić także w sposób dorozumiany, przez przystąpienie do użytkowania. Wykonawcy, którzy nie doprowadzili do formalnego odbioru, latami czekają na zapłatę.
Roboty dodatkowe bez potwierdzenia
Polecenia wydawane ustnie na budowie są w procesie praktycznie niedowodliwe. Bez pisemnego potwierdzenia zakresu i wyceny wykonawca ponosi koszt świadczenia, za które nie otrzyma wynagrodzenia.
Niewykorzystane zabezpieczenie ustawowe
Wykonawca może żądać od inwestora zabezpieczenia swojego wynagrodzenia, a przy braku jego ustanowienia — wstrzymać roboty lub wypowiedzieć umowę. To jeden z najsilniejszych instrumentów niemieckiego prawa budowlanego i jednocześnie najrzadziej używany.
Milczenie pod reżimem VOB/B
Warunki VOB/B wiążą wykonawcę siecią obowiązków zgłoszeniowych — dotyczących utrudnień, przeszkód i zastrzeżeń. Ich niedochowanie prowadzi do utraty roszczeń o przedłużenie terminu i o dodatkowe wynagrodzenie.
Najczęstsze pytania
Czy do mojej umowy stosuje się VOB/B, czy przepisy kodeksu?
VOB/B nie obowiązuje z mocy prawa. Są to warunki umowne, które muszą zostać skutecznie włączone do umowy. W braku takiego włączenia stosuje się przepisy o umowie o dzieło i umowie o roboty budowlane zawarte w kodeksie cywilnym (BGB).
Rozróżnienie ma znaczenie praktyczne: VOB/B przewiduje inne terminy rękojmi, odrębny tryb odbioru oraz rozbudowane obowiązki zgłoszeniowe po stronie wykonawcy.
Dlaczego odbiór robót jest tak istotny?
Odbiór jest punktem zwrotnym umowy: z tą chwilą wynagrodzenie staje się wymagalne, ryzyko przypadkowej utraty przechodzi na inwestora, rozpoczyna bieg termin rękojmi, a ciężar dowodu co do wad przechodzi na inwestora.
Odbiór może nastąpić także w sposób dorozumiany albo przez upływ terminu wyznaczonego przez wykonawcę. Warto doprowadzić do niego formalnie i udokumentować jego przebieg.
Jak zabezpieczyć wynagrodzenie za wykonane roboty?
Wykonawca robót budowlanych może żądać od zamawiającego ustanowienia zabezpieczenia przysługującego mu wynagrodzenia wraz z kosztami dodatkowymi (§ 650f BGB). Jeżeli zamawiający nie ustanowi go w wyznaczonym terminie, wykonawca może wstrzymać roboty, a następnie wypowiedzieć umowę i rozliczyć się na korzystnych zasadach.
Dodatkowo wykonawcy przysługuje roszczenie o ustanowienie hipoteki zabezpieczającej na nieruchomości, na której prowadzone są roboty, o ile inwestor jest jej właścicielem.
W jakim terminie przedawniają się roszczenia z tytułu wad?
Dla robót przy obiekcie budowlanym termin rękojmi wynosi co do zasady pięć lat od odbioru (§ 634a BGB). Umowy oparte na VOB/B przewidują dla robót budowlanych termin czteroletni.
Terminy te można modyfikować umownie, a inwestorzy często to robią. Postanowienia dotyczące rękojmi warto sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy.
Czy należy mi się zapłata za roboty dodatkowe zlecone ustnie?
Co do zasady tak, jeżeli roboty wykraczały poza umówiony zakres i zostały zlecone przez osobę uprawnioną do reprezentowania inwestora. Problemem nie jest podstawa prawna, lecz dowód — zarówno co do zlecenia, jak i co do zakresu wykonanych prac.
Dlatego każde polecenie zmiany warto potwierdzić na piśmie lub wiadomością elektroniczną, przed przystąpieniem do wykonania, wraz z określeniem wpływu na wynagrodzenie i termin.
Jak obliczane jest wynagrodzenie kancelarii?
Postępowania sądowe rozliczane są według ustawy o wynagrodzeniu adwokatów (RVG), a koszty sądowe według ustawy o kosztach sądowych (GKG). Wysokość zależy wyłącznie od wartości przedmiotu sporu i jest możliwa do obliczenia z góry.
Opiniowanie umów, negocjacje i bieżące wsparcie na budowie rozliczam według stawki godzinowej. Honorarium uzależnione od wyniku sprawy jest w Niemczech co do zasady niedopuszczalne.
Powiązane obszary
Proszę opisać sprawę w kilku zdaniach.
Po wstępnej ocenie przekażę informację o możliwym dalszym postępowaniu, realnych opcjach działania i zasadach współpracy. Poufnych dokumentów proszę nie przesyłać przez zwykły formularz kontaktowy.